¿Debe abonar el inquilino los gastos de pintura o limpieza?

Introducción

Un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles es un acuerdo legal entre un arrendador y un arrendatario, en el cual el arrendador cede el uso y disfrute de una propiedad a cambio de una renta. En este contexto, el arrendador es la persona que posee legalmente el inmueble, mientras que el arrendatario es quien, después de firmar el contrato, obtiene el disfrute y uso del bien a cambio de una renta periódica acordada.

Identificadas ambas figuras, no es baladí señalar que, históricamente, la figura del arrendatario ha sido objeto de abusos debido a las exigencias y responsabilidades que, en muchos casos, le han sido impuestas indebidamente, cuando en realidad deberían recaer sobre el arrendador. Por ello, con ánimo de resarcir estas situaciones se redacta la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo Preámbulo se manifiesta la voluntad de “conceder medidas de protección al arrendatario, exclusivamente cuando la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia”.

A continuación delimitamos las obligaciones de cada parte:

Responsabilidades del arrendatario

Según el art. 1555 CC:

“El arrendatario está obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato”.

Además, sigue el Código Civil señalando que el arrendatario deberá:

● No hacer modificaciones sin autorización: El arrendatario no puede realizar reformas o modificaciones sustanciales en la propiedad sin el consentimiento previo del arrendador (1557 CC).

● Notificar al arrendador sobre defectos graves. El arrendatario debe informar al arrendador sobre cualquier defecto grave o situación que pueda afectar la seguridad o funcionalidad del inmueble, así como tolerar su reparación (1558 y 1559 CC).

● Devolver el inmueble al término del contrato. Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe devolver la propiedad en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste natural por el uso (1561 CC).

● Responsabilidad por daños: El arrendatario es responsable de los daños causados por su propio uso del inmueble o por las acciones de personas a su cargo. En caso de daño, el arrendatario deberá repararlo o compensar al arrendador según lo estipulado (1564 CC).

El incumplimiento de estas obligaciones puede dar lugar a sanciones o a la resolución del contrato de arrendamiento (art. 1556 CC).

Limpieza de la vivienda arrendada

Responsabilidades del arrendador

Más allá de entender el contrato de arrendamiento como un simple intercambio económico, el arrendador tiene una serie de responsabilidades legales y contractuales que debe cumplir para garantizar que el arrendatario pueda disfrutar del bien arrendado de manera adecuada y sin contratiempos. Según el art. 1554 CC son:

“El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”.

Concretamente, la obligación nº2 del artículo anterior es a la cual nos vamos a referir a continuación,

¿Debe abonar el inquilino los gastos de pintura o limpieza?

Si bien, el arrendatario es responsable del mantenimiento diario de la propiedad (como mantener la limpieza o reparar pequeños daños causados por el uso), el arrendador tiene la obligación de hacerse cargo de las reparaciones mayores, como los daños estructurales o los problemas que afectan la habitabilidad de la propiedad, problemas con la fontanería, el sistema eléctrico, los electrodomésticos que forman parte de la propiedad arrendada e incluso de la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes tras la extinción del contrato (no pudiendo, en su caso, descontarlo de la fianza).

Respecto a esta última tarea se refiere la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 712/2024, 24 de octubre de 2024 señalando que:

“Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del Código Civil). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del Código Civil)”.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa. Así, será el arrendador el encargado de los arreglos de la casa, entiéndanse estos como la limpieza y pintura, cuando pretenda alquilar de nuevo el inmueble, pues, la obligación del arrendatario es, en todo caso, de devolver el inmueble “tal como la recibió”, pero ello no significa como “nueva”, sino en condiciones de habitabilidad o disfrute de su destino. Así lo establece el art.1561 CC:

“El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.

En esa misma línea, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 656/2020, 28 de septiembre de 2020, reiteró que “la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario (artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos)”.

Excluyendo, así, cualquier posibilidad de indemnizar al arrendador (mediante la fianza) por la pintura, masilla, repaso de paredes, agujeros en la pared, al entender que estos son desgastes del “uso normal” del destino pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa (ej. manchas de humedad) que deben ser obligatoriamente asumidas por él mismo, en ningún caso, por el arrendatario.

En definitiva, ¿debe abonar el inquilino los gastos de pintura o limpieza? En principio, no, sino que es el arrendador el único responsable de acondicionar la vivienda para poder ponerla de nuevo en alquiler y quien tendrá que afrontar los gastos de limpieza y/o pintura, entre otros, sin poder descontarlo de la fianza arrendaticia. Todo ello siempre y cuando el arrendatario cumpla con su obligación de devolver la vivienda "tal y como se le entregó".

En JRM Abogados somos especialistas en arrendamientos y ofrecemos un servicio integral para arrendatarios y arrendadores. Atendemos las dudas que puedas tener.

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