Arrendamientos: uso distinto de vivienda

El arrendamiento: uso distinto de vivienda se encuentra recogido en los artículos 2 y 3 de la ley reguladora de arrendamientos, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual establece una división a la hora de aplicar estos preceptos. El artículo 3 nos da la clave y nos define qué se considera como arrendamientos para uso distinto del de vivienda:

“los arrendamientos para uso distinto del de vivienda serán todos aquellos que no se encuentran incluidos dentro del concepto viviendas.”

Llaves de una vivienda permanente

Para ello, es necesario acudir directamente al artículo 2, el cual nos define lo que se entiende por arrendamiento de vivienda y poder distinguir a conciencia ambos conceptos:

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Por tanto, teniendo en cuenta el mencionado artículo, se puede entender que los arrendamientos para el uso distinto del de vivienda son aquellos que no encajan dentro del concepto de vivienda, no se necesita esa habitabilidad, aunque naturalmente se producirá en una edificación, y es requisito indispensable que el inmueble no sea destinado como vivienda permanente del arrendatario.

Siguiendo con el artículo 3.2 de la LAU nos desarrolla qué tendrá consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

1. Los arrendamientos urbanos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra

2. Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca cualquiera de estas actividades:

a. Actividad comercial

b. Actividad artesanal

c. Actividad profesional

d. Actividad recreativa

e. Actividad asistencial

f. Actividad cultural o docente

A la hora de distinguir un arrendamiento de industria de uno de vivienda, el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto en la STS 212/2011, de 25 de marzo, sobre los primeros para conocer qué requisitos necesarios les atañe. En esta distinción se diferencia los arriendos de locales de los de industria: «(...) los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial (...)».

Y ¿cuál sería la duración de un arrendamiento distinto de vivienda? En esta ocasión nos responde esta pregunta la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén nº238/2022, de 2 de marzo: «A diferencia de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, la LAU nada dice acerca de la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que en esta materia se aplicará de forma supletoria lo establecido en el Código Civil, en concreto, lo dispuesto en los siguientes artículos» 1543, 1581, 1566, 1566, 1569.1ª. «En consecuencia, y respondiendo a las alegaciones que contiene el recurso interpuesto sobre la menor duración del contrato que se ha declarado 'resuelto' en la sentencia con relación a los dos que le precedieron, debe afirmarse que, en este tipo de contratos de arrendamiento de inmuebles, a diferencia de los de vivienda, la duración es la libremente pactada por las partes, cualquiera que ésta sea. Y tampoco reviste mayor incidencia sobre la cuestión el destino al que se dedique el inmueble objeto del contrato, (...)».

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