Actualización del IPC al alquiler

¿Cuánto se puede subir el IPC en 2024 al inquilino en España? ¿Cuál es el procedimiento?

Veamos cómo funciona la actualización del IPC al alquiler

Introducción

La cuestión de si un arrendador puede subir la renta a su arrendatario es un tema recurrente y de gran relevancia en el ámbito del derecho inmobiliario en España. Con los cambios legislativos y la variabilidad económica, es esencial comprender los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario en lo que respecta a la actualización de la renta. Este artículo analiza en detalle la posibilidad de que un arrendador aumente la renta, cómo se aplica el Índice de Precios al Consumo (IPC) y los límites establecidos por la legislación española.

Vivienda en alquiler

¿Puede un Arrendador Subir la Renta a su Arrendatario?

La Cláusula de Actualización de la Renta

La posibilidad de que un arrendador suba la renta depende, en primer lugar, de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador no puede actualizar la renta arbitrariamente, sino que debe existir una cláusula de actualización de la renta en el contrato que permita dicho incremento y regirse por unos parámetros establecidos por la ley (IPC).

Pacto en el Contrato: Si en el contrato no se establece explícitamente la posibilidad de actualizar la renta, el arrendador no tiene derecho a hacerlo. Por tanto, es crucial que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula que permita la revisión de la renta, normalmente basada en el IPC u otros índices que reflejen la evolución de los precios.

Frecuencia de la Actualización: La actualización de la renta solo puede llevarse a cabo anualmente, en la fecha en la que se cumple cada año de vigencia del contrato, salvo que se pacte otra periodicidad en el mismo.

A este respecto, el artículo 18.1 de la LAU recoge lo siguiente:

“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”

Incremento de la Renta por Aplicación del IPC: ¿Cómo calcularlo?

El Índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador económico que mide la variación de los precios de una cesta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares en un período determinado. En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el IPC es uno de los índices más comunes para actualizar la renta.

Cláusula de Actualización por IPC: Si el contrato incluye una cláusula que permite la actualización de la renta basada en el IPC, el arrendador puede aplicar dicho índice para ajustar la renta anualmente. La forma más habitual de realizar este ajuste es calculando el incremento porcentual del IPC correspondiente al año anterior y aplicándolo a la renta vigente.

Cálculo del Incremento: Supongamos que la renta mensual es de 1.000 euros y el IPC anual es del 3%. El incremento aplicable sería de 30 euros, lo que situaría la nueva renta en 1.030 euros al mes.

Límites Legales al Incremento del IPC

Con la aprobación de la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda, se han introducido límites al incremento de la renta en determinadas circunstancias:

Límite del 3% para subidas del IPC en el 2024:

El artículo 46.2 de la Ley de Vivienda recoge que toda subida de IPC que se vaya a aplicar en contratos de arrendamiento durante el 2024, independientemente de que estemos ante arrendadores grandes tenedores o no, tendrá un límite del tres por ciento:

“2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento.”

Consejos para Arrendadores y Arrendatarios

Para Arrendadores

• Revisión del Contrato: Asegúrese de que su contrato incluye una cláusula clara de actualización de la renta, especificando el índice de referencia y la periodicidad de la revisión.

• Comunicación Transparente: Notifique por escrito al arrendatario cualquier ajuste en la renta con suficiente antelación, explicando el cálculo y el índice aplicado.

• Cumplimiento de la Ley: Respete los límites legales establecidos, especialmente en áreas tensionadas.

Para Arrendatarios

• Revisar el Contrato: Antes de firmar el contrato, asegúrese de entender cómo se aplicará la actualización de la renta y cuál es el índice de referencia acordado.

• Derecho a Negociar: Si considera que la actualización de la renta es excesiva o no está justificada, tiene derecho a negociar con el arrendador o, en su defecto, buscar asesoramiento legal.

• Conocer sus Derechos: Infórmese sobre las limitaciones legales al incremento de la renta en su zona y si puede beneficiarse de ellas.

Conclusión

En España, un arrendador puede actualizar la renta a su arrendatario siempre que exista una cláusula de actualización de la renta en el contrato y el incremento se realice de acuerdo con el IPC o el índice pactado. Sin embargo, existen limitaciones legales, que pueden restringir el incremento de la renta. Es fundamental para ambas partes, arrendador y arrendatario, conocer sus derechos y obligaciones y, en caso de duda, buscar asesoramiento legal para garantizar que el proceso de actualización de la renta se realice conforme a la legislación vigente.