Reclamar los gastos hipotecarios

Reclamación de los Gastos Hipotecarios en España: Un Análisis Jurídico

Introducción

La reclamación de los gastos hipotecarios se ha convertido en un tema de gran relevancia en el derecho bancario y de consumo en España. Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, que declaró abusiva la cláusula que imponía al prestatario todos los gastos de formalización de la hipoteca, numerosos consumidores han iniciado reclamaciones para recuperar los importes indebidamente pagados. Este artículo proporciona un análisis detallado de la normativa, el procedimiento de reclamación y las implicaciones legales conforme a la legislación española.

Cliente firmando la escritura de hipoteca

Contexto Legal y Jurisprudencia

Sentencia del Tribunal Supremo de 2015

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015) fue un hito en la protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas. En esta sentencia, el Tribunal Supremo declaró nula la cláusula que imponía al prestatario todos los gastos de formalización de la hipoteca, al considerarla abusiva por causar un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.

Evolución Jurisprudencial

Posteriormente, diversas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han ido consolidando y aclarando los criterios sobre la distribución de los gastos hipotecarios. En particular, la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2021 (STS 35/2021) especificó la distribución de estos gastos entre banco y cliente, indicando qué gastos deben ser asumidos por cada parte.

Gastos Hipotecarios Reclamables

Los gastos asociados a la formalización de una hipoteca que se pueden reclamar incluyen:

1. Gastos de Notaría

El coste de la escritura de préstamo hipotecario debe ser asumido por la entidad bancaria. Esto incluye tanto la escritura de constitución como la de modificación y cancelación.

2. Gastos del Registro de la Propiedad

El arancel de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad debe ser asumido por el banco. Este gasto es inherente a la garantía hipotecaria que beneficia a la entidad financiera.

3. Gastos de Gestoría

Los gastos de gestoría por la tramitación y gestión de los documentos necesarios para la formalización de la hipoteca también deben ser asumidos por la entidad bancaria.

4. Gastos de Tasación

La tasación del inmueble, necesaria para la concesión del préstamo hipotecario, debe ser sufragada por el banco, dado que es un requisito impuesto por la entidad para evaluar el valor del inmueble.

Procedimiento de Reclamación

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

1. Reclamación Extrajudicial

El primer paso para reclamar los gastos hipotecarios es presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria. Esta reclamación debe incluir:

• Datos personales: Nombre, dirección y datos de contacto del reclamante.

• Información del préstamo hipotecario: Número de contrato, fecha de formalización y copia de la escritura.

• Detalle de los gastos reclamados: Relación de los gastos con los justificantes de pago correspondientes.

• Solicitud de devolución: Importe total reclamado y solicitud de reembolso.

La entidad bancaria tiene un plazo de dos meses para responder a la reclamación. Si la respuesta es negativa o no se recibe respuesta, el consumidor puede optar por la vía judicial. Últimamente la respuesta más común que se está recibiendo es que la acción está prescrita y, por tanto, no se tiene derecho a cobrar este concepto. No obstante, en la mayoría de los casos no es cierto y, por ello, te recomendamos dejarlo en manos de un abogado especialista.

2. Reclamación Judicial

Si la reclamación extrajudicial no resulta satisfactoria, el siguiente paso es interponer una demanda judicial. Para ello, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado con grandes conocimientos en esta materia. El proceso judicial incluye:

• Demanda: Redacción y presentación de la demanda en el Juzgado de Primera Instancia.

• Audiencia previa y juicio: Celebración de la audiencia previa y, en su caso, del juicio.

• Sentencia: Resolución del juez sobre la procedencia de la reclamación y el importe a devolver.

En caso de que la sentencia sea favorable al consumidor, la entidad bancaria deberá devolver los importes indebidamente pagados, junto con los intereses legales correspondientes desde la fecha de pago de cada gasto.

¿Qué documentos se necesitan?

• La escritura del préstamo hipotecario (importante distinguirla de la escritura de la compraventa)

• Las facturas de los gastos que se abonaron por los conceptos previamente señalados (gestoría, notaría, registro de la propiedad y/o tasación)

Importancia del Asesoramiento Legal

Contar con el asesoramiento de un abogado especializado es fundamental para asegurar una reclamación exitosa. Un abogado puede:

• Evaluar la viabilidad de la reclamación: Determinar la procedencia de la reclamación y la probabilidad de éxito.

• Redactar la reclamación: Asegurar que la reclamación esté correctamente fundamentada y documentada.

• Representación judicial: Asumir la defensa del reclamante en el proceso judicial, garantizando una adecuada representación y defensa de sus derechos.

Honorarios del abogado

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Conclusión

La reclamación de los gastos hipotecarios es un derecho que los consumidores pueden ejercer para recuperar los importes indebidamente pagados en virtud de cláusulas abusivas. Desde la sentencia del Tribunal Supremo de 2015, la jurisprudencia ha consolidado y aclarado los criterios sobre la distribución de estos gastos. Siguiendo el procedimiento adecuado y, preferentemente, con el asesoramiento de un abogado especializado, los consumidores pueden obtener la devolución de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, entre otros. La protección de los derechos de los consumidores es un pilar fundamental del derecho bancario y de consumo en España, y la reclamación de los gastos hipotecarios es una manifestación concreta de esta protección.

En este artículo ya te enseñamos algunos ejemplos de cómo vienen recogidas estas cláusulas en las escrituras de los préstamos hipotecarios para identificarlas fácilmente y conocer si tu hipoteca está afectada por estas cláusulas abusivas, además de saber cómo reclamar. Si tienes cualquier consulta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.