Desistimiento en contratos de arrendamiento

Desistimiento del arrendador

La Ley establece un plazo mínimo de duración que es de cinco años. Aunque hay algunos casos en los que el arrendador podría desistir del contrato de arrendamiento:

• Tras el primer año, en caso de que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (Artículo 9 Ley de Arrendamientos Urbanos)

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial

• Incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendamiento (Artículo 27 LAU)

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Desistimiento del arrendatario

Por lo general, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento tras los seis meses de cumplimiento, siempre y cuando haya realizado el preaviso con una antelación mínima de 30 días. Aunque sería ajustado a derecho pactar una indemnización en estos casos. Otro caso en el que el arrendatario podrá desistir del contrato será en el caso de que el arrendador no cumpla con sus obligaciones (artículo 27 LAU).

El arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Son nulas aquellas cláusulas en contratos de arrendamiento que obliguen a un cumplimiento de más de seis meses, puesto que serían contrarias a la Ley.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Además, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª, Sentencia 72/2017) y la de Zaragoza (Sección 4ª, Sentencia 378,2017), nos recuerdan que, aunque las partes pacten lo contrario, no se puede renunciar al derecho de este desistimiento del arrendatario:

Esta facultad de resolución (...) no puede ser excluida (…) por voluntad de las partes