Cláusulas Abusivas en Contratos de Arrendamiento

Cláusulas Abusivas en Contratos de Arrendamiento:

¿Cuáles son y cómo defenderse en España?

Introducción

En el ámbito de los arrendamientos, los propietarios y arrendatarios pueden encontrarse con cláusulas que generan un desequilibrio de poder en el contrato. Las cláusulas abusivas son aquellas que, aprovechándose de la posición de una de las partes, imponen condiciones desproporcionadas. En este artículo, analizaremos qué se considera una cláusula abusiva en un contrato de arrendamiento en España y qué recursos legales tienen los inquilinos para impugnarlas, basándonos en la normativa vigente y en recientes sentencias judiciales.

Cláusulas abusivas en un contrato de arrendamiento

¿Qué es una Cláusula Abusiva en el contexto de un Contrato de Arrendamiento?

Una cláusula abusiva, según el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, es aquella que no ha sido negociada individualmente y que causa un perjuicio al consumidor, en este caso el arrendatario. Estas cláusulas suelen generar un desequilibrio significativo entre los derechos y obligaciones de las partes, en detrimento del consumidor.

Tipos comunes de Cláusulas Abusivas en los Contratos de Arrendamiento

En los contratos de alquiler, algunas cláusulas pueden considerarse abusivas por restringir los derechos del arrendatario o imponer obligaciones injustas. Entre las más comunes encontramos:

• Renuncia a derechos fundamentales: Cualquier cláusula que implique la renuncia a derechos reconocidos por ley, como el derecho a recibir una devolución justa de la fianza, puede ser considerada abusiva.

• Reparaciones a cargo del inquilino: Si el contrato obliga al arrendatario a asumir reparaciones de elementos estructurales o de conservación general del inmueble, se trata de una condición abusiva, pues estas corresponden al arrendador, según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

• Actualización desmesurada de la renta: Cláusulas que establezcan aumentos de la renta superiores al Índice de Precios al Consumo (IPC) sin una justificación clara también pueden ser impugnadas.

• Obligación de contratar servicios innecesarios: Imponer la contratación de servicios adicionales, como seguros o servicios de mantenimiento innecesarios para el uso del inmueble, también puede considerarse una cláusula abusiva.

Ejemplos Prácticos de Cláusulas Abusivas

• Renuncia a la prórroga obligatoria: En algunos contratos se incluye una cláusula en la que el arrendatario renuncia a la prórroga legal obligatoria establecida en el artículo 9 de la LAU. Esta renuncia es abusiva, ya que se impone en detrimento del inquilino y contraviene una protección legal.

• Fianza desproporcionada o sin devolución: Exigir al arrendatario una fianza superior a la legalmente establecida, o dificultar la devolución de la misma sin causa justificada, puede calificarse como abuso.

• Limitaciones en el uso de la propiedad: Cláusulas que impidan al inquilino realizar actividades legales en el inmueble, como teletrabajar o tener mascotas si no está justificado, pueden ser también objeto de revisión.

Consecuencias Legales de las Cláusulas Abusivas

Según el artículo 83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. Esto significa que, aunque estén incluidas en el contrato, se consideran como no puestas, y el arrendatario no está obligado a cumplirlas. Sin embargo, la nulidad de una cláusula abusiva no invalida el resto del contrato, que sigue siendo válido y ejecutable en sus términos justos.

Cómo detectar y actuar ante Cláusulas Abusivas

• Revisión previa del contrato: Es fundamental que, antes de firmar un contrato de arrendamiento, el arrendatario lo revise detalladamente o, en su defecto, solicite el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario.

• Impugnación de la cláusula: Si el arrendatario considera que alguna cláusula es abusiva, puede intentar una negociación con el arrendador para modificar el contrato o, en su defecto, acudir a los tribunales.

• Reclamación judicial: En caso de que el arrendador se niegue a eliminar la cláusula abusiva, el inquilino tiene derecho a presentar una reclamación judicial. Los tribunales podrán declarar la nulidad de la cláusula y determinar que el arrendador la elimine.

Ejemplo de Sentencias recientes sobre Cláusulas Abusivas en Arrendamientos

Un ejemplo reciente es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sentencia n.º 155/2023), en la que el tribunal consideró abusiva una cláusula que imponía al inquilino la obligación de pagar por reparaciones estructurales del inmueble. La sentencia subrayó que el inquilino únicamente es responsable de los daños provocados por el uso diario, mientras que el mantenimiento estructural corresponde al arrendador.

Conclusión

Las cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento son una práctica frecuente que afecta los derechos de los arrendatarios. Es importante que quienes alquilan una vivienda estén informados sobre las condiciones del contrato y que identifiquen aquellas cláusulas que puedan considerarse abusivas. En JRM Abogados, ofrecemos asesoramiento especializado en la revisión y redacción de contratos de arrendamiento, defendiendo los derechos de nuestros clientes y evitando que se vean afectados por cláusulas injustas.

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