¿Qué es la fianza de un alquiler?

¿Qué es la fianza de un alquiler?

En términos de arrendamiento, la fianza es una garantía económica a favor del arrendador, que el arrendatario está obligado a depositar para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Las exigencias que debe cumplir la fianza se recogen en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estableciendo que:

• Debe hacerse en metálico

• En cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas

• En cantidad de dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Inquilinos dándole la fianza al propietario de la vivienda

¿Qué finalidad tiene la fianza en un alquiler?

La finalidad de la fianza será, en cualquier caso, para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento como el pago de rentas en tiempo y forma, resarcir cualquier deterioro que se realice en el inmueble (de menor gravedad) durante la vigencia del contrato, etc.

Respecto a su actualización, la Ley señala que:

• Durante los primeros años del contrato, la fianza no cambia: si el contrato dura 5 años (o 7 años si el dueño del inmueble es una empresa), la fianza se mantiene igual y no se puede actualizar durante ese período.

• En caso de que el contrato se prorrogase, la fianza sí puede cambiar: si después de esos 5 o 7 años el contrato sigue, el arrendador (propietario del inmueble) puede pedir que la fianza suba, o el arrendatario (inquilino) puede pedir que baje.

• Finalmente, si el contrato original dura más de 5 o 7 años, las reglas dependen de lo que hayan acordado las partes.

¿Qué ocurre a la finalización del contrato de arrendamiento?

A la finalización o resolución del contrato, el artículo 36 de la ley de Arrendamientos Urbanos establece un plazo de 1 mes para que el arrendador devuelva la cantidad de dinero en concepto de fianza, al arrendatario. Pasado el mes, se empezará a devengar intereses en favor del arrendatario.

No obstante, esta restitución se hará siempre cuando el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones contractuales y haya devuelto el bien inmueble en óptimas condiciones, sin que se exija que esté “nuevo” dado que excede de lo comprensible.

De hecho, la fianza en atención al apartado 4 del art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura como un derecho de crédito de que es deudor el arrendador, por el “saldo que corresponda tras la liquidación de las responsabilidades de todo tipo en que hubiera podido incurrir el arrendatario” (SAP de La Rioja 456/2024, de 21 de noviembre de 2024). En efecto, la fianza como norma general deberá ser devuelta al arrendatario al finalizar el contrato, pero dicha cantidad puede no ser la misma a la entregada al inicio del contrato, esto es, en el caso de no haber actuado el arrendatario de forma diligente en el cuidado del inmueble y con ello causado deterioros o impagos de renta.

En este punto cabe señalar si es posible o no la compensación: mientras el contrato de arrendamiento siga en vigor, la fianza no puede utilizarse para compensar el pago de rentas o gastos como luz y agua, ya que su finalidad, según el artículo 36 de la LAU, es garantizar que el arrendatario cumpla con sus obligaciones.

No obstante, una vez que el inquilino haya entregado el inmueble, si el arrendador reclama judicialmente rentas impagadas o gastos pendientes, el arrendatario podrá solicitar que la fianza se aplique, total o parcialmente, para cubrir dichas deudas.

A continuación, algunos ejemplos sobre la compensación son:

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona 646/2024, de 04/12/2024

La propietaria (arrendadora) reclamó el impago de rentas y solicitó la resolución del contrato de arrendamiento; el desahucio y el pago de 6.037,71 € en concepto de rentas debidas, más intereses. Ante ello, la arrendataria alega que ya había pagado la primera mensualidad y que el resto de deudas se compense con la fianza. En primera instancia, se acepta la demanda y se condena a la arrendataria a pagar las deudas y no se acepta la compensación de la fianza.

En segunda instancia, se disminuye la cantidad de dinero adeudada por la arrendataria, pero no no se acepta la compensación de la fianza, esto es porque, “no se consta que la vivienda estuviera en buen estado”, impidiendo en todo caso la compensación y porque el contrato no había finalizado.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia 381/2019, de 22/07/2019

En consecuencia, finalizado el contrato de arrendamiento, “procede la estimación de la reclamación de la devolución de la fianza, y de los recibís de luz abonados por los actores, así como compensar parte de los mismos, con los desperfectos aparecidos en la casa y que ascienden a 350€. En consecuencia, procede estimar la demanda en este aspecto y condenar al pago de 5.684,91€”.

A diferencia de la primera sentencia expuesta, en este caso sí se reconoce la existencia de desperfectos aparecidos en la casa y que estos mismos, se compensen con la fianza.

En conclusión, pueden ocurrir 2 situaciones:

• Se restituya la fianza al arrendatario al cumplir todas las obligaciones y se finalice por completo la relación contractual entre arrendador y arrendatario.

  
  

• O bien, que no se restituya la fianza y se produzcan conflictos arrendador-arrendatario se sustancian en los juzgados, cuya práctica es habitual. En cualquier caso, cualquier persona que se viera envuelta en un asunto como el descrito deberá consultar con su abogado para saber el procedimiento a seguir y las posibles consecuencias legales. 

Si estás afectado por esta situación, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Somos expertos en arrendamientos y te ayudaremos a encontrar una solución.

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 Wendy Sánchez.