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Nuevo índice para la actualización de alquileres
- Javier Risueño
- 6 feb
- 4 Min. de lectura
Actualizado: 19 feb
Introducción
La regulación del mercado del alquiler en España ha sido una de las medidas más debatidas en los últimos años. La extensión del límite al incremento de los precios del alquiler hasta 2025 es un paso clave para garantizar la accesibilidad a la vivienda, especialmente en un contexto de inflación y crisis habitacional.
Este artículo analiza los puntos clave del nuevo índice para actualización de alquileres, sus implicaciones para inquilinos y propietarios, y el impacto previsto en el mercado inmobiliario.
¿En qué consiste el límite al precio del alquiler?
La medida establece que los incrementos en los precios de los alquileres de contratos en vigor no podrán superar un porcentaje fijado por el Gobierno. Esto busca proteger a los arrendatarios de subidas desproporcionadas mientras se estabiliza el mercado.
Aspectos destacados de la regulación:
Tope del 2%: Durante 2023, los incrementos del alquiler no podrán exceder el 2%.
Tope del 3% en 2024: Se establece un nuevo límite máximo para el próximo año.
Mecanismo de contención: A partir de 2025, se implementará un nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC, buscando reflejar de manera más precisa las condiciones del mercado.
Vivienda en alquiler
Nuevo índice para la actualización de alquileres
A partir de 2025, la actualización del precio del alquiler se realizará utilizando un nuevo
índice desarrollado por el INE, en cumplimiento de la Disposición adicional undécima de la
Ley de Vivienda. Este índice se determina como el valor más bajo entre tres tasas
● La tasa de variación anual del IPC.
● La tasa de variación anual de la inflación subyacente.
● La tasa de variación anual media ajustada.
La tasa anual media ajustada se calcula aplicando una fórmula que incluye dos parámetros
clave:
1. Alfa (0,5): Este parámetro es propuesto por la Dirección General de Política
Económica y está vinculado al crecimiento esperado a largo plazo del índice.
2. Beta (2%): Definido conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la
Dirección General de Política Económica, este valor refleja las condiciones del
mercado de alquiler y se alinea con el objetivo de inflación del Banco Central
Europeo (BCE).
El nuevo índice entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2025. Desde esa fecha, todas las
actualizaciones de contratos de alquiler deberán calcularse con este índice, diseñado para
ser más estable que el IPC
Motivos de desvinculación del IPC a las actualizaciones de los alquileres
Tradicionalmente, el IPC se empleaba como referencia para ajustar las rentas de alquiler y
mantenerlas alineadas con la evolución económica. Sin embargo, entre finales de 2021 y
mediados de 2022, el IPC experimentó incrementos históricos, alcanzando un 10,8% en
julio de 2022. Este repunte estuvo impulsado por factores como:
● El encarecimiento de la electricidad.
● El aumento de precios tras la pandemia.
● El impacto económico derivado de la guerra en Ucrania.
Para proteger a los inquilinos frente a estas subidas desproporcionadas, el Gobierno
estableció límites temporales en la actualización de los alquileres, fijándolos en un 2%
durante 2022 y 2023, y en un 3% en 2024.
Con la Ley de Vivienda, se decidió sustituir el IPC por un nuevo índice de referencia más
estable, diseñado para evitar aumentos abruptos en los precios de los alquileres. Aunque
esta medida busca contener los incrementos desmesurados, ha generado desequilibrios en
la oferta de viviendas en alquiler, intensificando la presión sobre los precios en el mercado.
¿Cómo calcular la nueva subida del alquiler?
La actualización de la renta en 2025 se hará utilizando el nuevo índice del INE, siguiendo un procedimiento similar al aplicado anteriormente con el IPC o los límites temporales. Para
determinar la nueva renta mensual, se aplicará el porcentaje del índice del INE al precio
actual del alquiler.
Es decir, si por ejemplo un alquiler mensual de 800 euros con un contrato firmado en
septiembre de 2024. La actualización será efectiva en septiembre de 2025. El propietario
deberá notificar al inquilino en agosto de 2025, utilizando el índice del INE publicado ese
mismo mes.
Si el índice del INE es del 1,8%, el cálculo sería:
● 1,8% de 800 euros = 14,4 euros
● La nueva renta será 800 + 14,4 = 814,4 euros.
Por lo tanto, a partir de septiembre de 2025, el alquiler mensual actualizado será de 814,4
euros.
Objetivos de la medida
El principal objetivo de esta normativa es garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible, alineándose con el artículo 47 de la Constitución Española, que establece:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.
Impacto esperado:
Protección a los inquilinos: Evita subidas abusivas de los precios del alquiler.
Estabilidad del mercado: Busca reducir la especulación inmobiliaria y fomentar un mercado de alquiler más equilibrado.
Incentivos para propietarios: Promueve la colaboración entre arrendadores e inquilinos a través de incentivos fiscales.
Implicaciones para inquilinos y propietarios
Para los inquilinos:
Control del gasto: Los arrendatarios tendrán mayor previsibilidad en sus gastos.
Protección legal: Se refuerzan los derechos frente a incrementos desproporcionados.
Para los propietarios:
Límites en los ingresos: Los arrendadores no podrán incrementar los alquileres libremente.
Beneficios fiscales: Se ofrecerán deducciones para aquellos propietarios que mantengan precios ajustados o alquilen a colectivos vulnerables.
Conclusión
La extensión del límite al precio del alquiler hasta 2025 representa un esfuerzo por proteger a los inquilinos y estabilizar el mercado inmobiliario. Aunque enfrenta retos y críticas, su éxito dependerá de una aplicación equilibrada y de mecanismos de adaptación a las necesidades reales del mercado.
En JRM Abogados, te ayudamos a entender cómo esta normativa puede afectarte, tanto si eres inquilino como propietario. Contáctanos para recibir asesoramiento especializado.
Alba Arroyo.
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