Derechos de los inquilinos afectados por la DANA

Introducción: Derechos de los inquilinos afectados por la DANA y cómo aplicar la cláusula Rebus Sic Stantibus

La reciente DANA del 29 de octubre de 2024 ha causado graves daños en zonas de España, especialmente en Valencia, afectando a miles de personas, tanto propietarios como inquilinos. Para quienes viven en viviendas alquiladas, los daños generados pueden suponer la necesidad de adaptar, reducir o rescindir el contrato de arrendamiento. Ante situaciones excepcionales como estas, el ordenamiento jurídico español ofrece protecciones, como la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", que permite ajustar las condiciones de los contratos en situaciones imprevistas y de fuerza mayor. A continuación vemos los derechos de los inquilinos afectados por la DANA.

Inquilinos afectados por la DANA en Valencia

¿Qué derechos tiene el inquilino afectado por la DANA?

Para los inquilinos afectados por una catástrofe natural como la DANA, existen derechos de rescisión o modificación del contrato de alquiler si las circunstancias hacen imposible o extremadamente oneroso el cumplimiento del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, en circunstancias normales, un inquilino puede rescindir el contrato después de seis meses con un aviso de 30 días, compensando al arrendador con una mensualidad por cada año restante del contrato.

Sin embargo, ante situaciones imprevistas como las causadas por la DANA, la cláusula "rebus sic stantibus" permite solicitar la revisión, suspensión o incluso resolución del contrato. Esta cláusula está respaldada por el artículo 1105 del Código Civil, que establece que nadie debe responder por sucesos imprevisibles o inevitables.

¿Qué es la cláusula "rebus sic stantibus"?

La cláusula "rebus sic stantibus" significa "mientras las cosas sigan así" y permite a una de las partes solicitar la revisión o resolución del contrato cuando ocurren circunstancias que alteran de forma grave e inesperada las condiciones originales del contrato. Para que se aplique esta cláusula, deben cumplirse las siguientes condiciones:

1. Alteración extraordinaria de las circunstancias El cambio en las circunstancias debe ser radical, como el que ha provocado la DANA en muchas viviendas. La situación debe ser tal que, de haberla conocido en el momento de la firma, el inquilino no hubiera aceptado el contrato en las mismas condiciones.

2. Circunstancias imprevisibles Los eventos que llevan a esta situación deben haber sido completamente imprevistos, sin posibilidad de evitarlos. La DANA es un ejemplo claro de fenómeno imprevisible, ya que nadie pudo anticipar el grado de destrucción que causaría.

3. Desproporción entre las obligaciones Debe haber un desequilibrio significativo entre las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea muy oneroso o inviable para una de ellas. Si, por ejemplo, el inquilino ha perdido ingresos debido a la DANA o el propietario no puede ofrecer una vivienda en condiciones habitables, se considera que hay un desequilibrio.

4. Imposibilidad de reequilibrar de otro modo El desequilibrio debe ser tal que no pueda resolverse de ninguna otra manera, como renegociar las condiciones. Por ejemplo, si el inquilino no puede hacer frente a la renta o el arrendador no puede proveer una vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad.

   
   

Ejemplo de aplicación en jurisprudencia: Sentencia del Tribunal Supremo nº 820/2013

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 820/2013, de 17 de enero, establece que la cláusula "rebus sic stantibus" puede aplicarse cuando un evento imprevisible y extraordinario hace que el cumplimiento del contrato sea excesivamente gravoso o frustrante para una de las partes. El Tribunal Supremo subraya que esta cláusula "soluciona los problemas derivados de una alteración sobrevenida de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato", lo que puede justificar la revisión o resolución del contrato sin penalización para la parte afectada.

Derechos del inquilino según el tipo de daño

Dependiendo de la extensión del daño en la vivienda causada por la DANA, los derechos del inquilino pueden variar:

1. Daños parciales:

   • Rescindir el contrato si los daños parciales impiden el uso habitual de la vivienda.

   • Reducción de la renta en proporción al área afectada, si las reparaciones afectan al uso de la vivienda por más de veinte días.

   • Continuar en la vivienda durante las reparaciones si el inmueble es parcialmente habitable.

2. Daño total o inhabitabilidad:

   • Desistir del contrato de arrendamiento mediante aviso al arrendador sin penalización, ya que la vivienda no es habitable.

   • Reembolso prorrateado de la renta y devolución del depósito de garantía desde la fecha en que el inquilino abandonó la vivienda debido a la inhabitabilidad.

   • Opción de mudarse a otra propiedad del arrendador, si este ofrece una vivienda alternativa en condiciones. En este caso, los términos del contrato actual se mantendrían sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

Es importante mencionar que el arrendador no es responsable de las pertenencias personales del inquilino, por lo que se recomienda a los inquilinos afectados por la DANA consultar su seguro de alquiler para posibles reclamaciones.

Recomendaciones para inquilinos afectados por la DANA

1. Contacta al arrendador: Informa al arrendador de la situación de la vivienda y evalúa las opciones disponibles.

2. Considera el seguro de hogar: Si tienes seguro de inquilino, contacta con la aseguradora para evaluar compensaciones por daños personales.

3. Busca asesoramiento legal: Si necesitas ayuda para aplicar la cláusula "rebus sic stantibus" o tienes dudas sobre tus derechos, es recomendable buscar asesoramiento legal.

Conclusión

La DANA ha dejado a muchos inquilinos en situaciones difíciles, con viviendas dañadas o inhabitables. La cláusula "rebus sic stantibus" permite a los afectados negociar la revisión o resolución del contrato de alquiler en situaciones excepcionales como estas, siempre que cumplan con los requisitos legales. Dependiendo de la gravedad del daño, los inquilinos pueden solicitar una reducción de la renta, rescindir el contrato sin penalización o llegar a acuerdos con el arrendador.

En JRM Abogados, contamos con experiencia en derecho inmobiliario y podemos asesorarte para proteger tus derechos como inquilino afectado por la DANA. Contáctanos si necesitas orientación para adaptar o rescindir tu contrato de arrendamiento en estas circunstancias.

Alba Arroyo.

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