Acción quanti minoris en vicios ocultos

Los vicios ocultos son un concepto clave en el derecho de compraventa, especialmente cuando se adquiere un bien que, aunque aparentemente en buen estado, presenta defectos que no pueden ser detectados a simple vista en el momento de la compra. Estos defectos, que pueden afectar gravemente el valor y la utilidad del bien, permiten al comprador reclamar una reducción en el precio o incluso la resolución del contrato. Uno de los mecanismos más utilizados para este tipo de reclamaciones es la acción quanti minoris, regulada por el Código Civil español.

Acción quanti minoris en vicios ocultos

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos en un bien que no son visibles al comprador en el momento de la compraventa, pero que afectan su funcionalidad o valor de manera significativa. En otras palabras, son desperfectos que, de haber sido conocidos por el comprador, habrían influido en su decisión de compra, ya sea pagando un precio menor o desistiendo de la adquisición. El Código Civil establece que los compradores afectados por vicios ocultos tienen derecho a reclamar al vendedor por estos defectos, y en ciertos casos, a solicitar una reducción en el precio del bien o la resolución del contrato.

Aunque este concepto es más común en los contratos de compraventa, también puede aplicarse a contratos de arrendamiento o en otras transacciones.

Requisitos para reclamar por vicios ocultos

Para que un comprador pueda reclamar con éxito por vicios ocultos, deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Defecto preexistente a la compraventa: El defecto debe haber existido antes de la compraventa. Si el vendedor puede demostrar que el daño no existía antes de la venta, no se considerará un vicio oculto.

• Gravedad del defecto: El defecto debe ser lo suficientemente grave como para que, de haberlo conocido, el comprador hubiera rechazado la compra o habría pagado un precio menor. Es decir, debe afectar la funcionalidad o integridad del bien.

• Defecto no detectable: El vicio debe ser oculto, es decir, que no pudo haber sido detectado fácilmente en el momento de la compraventa. Si el defecto era visible o conocido, no podrá reclamarse como vicio oculto.

¿Qué acciones puede ejercitar el comprador frente a los vicios ocultos?

El Código Civil ofrece varias opciones para proteger al comprador frente a vicios ocultos. Las principales acciones que puede ejercitar son:

Acción redhibitoria: Regulado en el artículo 1486 del Código Civil, permite al comprador resolver el contrato de compraventa, devolviendo el bien defectuoso al vendedor y recuperando el precio pagado. Si se demuestra que el vendedor conocía los defectos ocultos, el comprador puede exigir una indemnización por daños y perjuicios.

Acción quanti minoris: También regulada en el artículo 1486, permite al comprador solicitar una reducción en el precio del bien proporcional a la disminución en su valor o utilidad debido a los vicios ocultos. Esta es una alternativa menos drástica que la acción redhibitoria, ya que permite mantener el contrato, pero ajustando el precio.

Saneamiento por vicios ocultos: Según el artículo 1484 del Código Civil, el comprador puede exigir que el bien sea reparado o adaptado para el uso que se esperaba en el momento de la compraventa.

Acción Quanti Minoris en Vicios Ocultos: ¿Cómo reclamar una reducción en el precio?

La acción quanti minoris es una herramienta jurídica que permite al comprador reclamar una reducción proporcional en el precio del bien debido a los vicios ocultos. Este ajuste en el precio busca restablecer el equilibrio contractual, ajustando lo que el comprador pagó con lo que realmente recibió, en términos de valor y utilidad del bien.

La Sentencia del Tribunal Supremo nº 865/2003, de 25 de septiembre, señala que la finalidad de la acción quanti minoris es "restablecer la equidad contractual" entre las partes, sin que exista un objetivo indemnizatorio. Es decir, no se trata de obtener una compensación adicional, sino de ajustar el precio a lo que verdaderamente vale el bien, dado el defecto oculto.

Para lograr esta reducción, es necesario realizar una valoración pericial, donde un experto determinará el valor real del bien con los defectos. El resultado de esta evaluación será restado del precio que el comprador pagó inicialmente.

Es importante destacar que, para reclamar por vicios ocultos mediante la acción quanti minoris, se debe actuar dentro de los seis meses siguientes a la compraventa.

Sentencias relevantes sobre la acción quanti minoris

Una sentencia reciente de relevancia es la Sentencia del Tribunal Supremo (STS 648/2021, de 27 de septiembre), que trata sobre la compraventa de un inmueble con defectos ocultos. En este caso, el inmueble presentaba graves problemas de filtraciones y humedades que afectaban su habitabilidad, y que no habían sido informados al comprador en el momento de la adquisición.

El Tribunal Supremo determinó que los defectos ocultos que afectan de manera significativa al uso del bien permiten al comprador ejercer la acción quanti minoris, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Los vicios ocultos deben ser preexistentes a la compraventa y no visibles o conocidos por el comprador.

• El comprador debe demostrar que dichos defectos reducen el valor del bien de manera apreciable.

El Tribunal confirmó el derecho del comprador a una reducción proporcional en el precio del inmueble, destacando la importancia de la buena fe en el momento de la compraventa.

Conclusión

Los vicios ocultos son defectos que, aunque no aparentes en el momento de la compra, pueden afectar significativamente el valor y utilidad de un bien. El Código Civil español ofrece varias opciones para proteger al comprador, entre ellas la acción quanti minoris, que permite solicitar una reducción en el precio cuando el bien adquirido presenta defectos que disminuyen su valor.

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